Де перевірити квартиру на юридичну чистоту? Як перевірити квартиру перед покупкою (нюанси угоди, документи)? Перевірте інші платежі

Останнє оновлення: 02.06.2018

Починати потрібно, природно, з паспорти. Тут не все так очевидно, як здається на перший погляд. Як його перевіряти та на що звертати увагу, описано далі, на наступному кроці ІНСТРУКЦІЇ– « Перевіряємо паспорт» .

Що стосується правомочийПродавця на продаж квартири ( чи має він право розпоряджатися їй), то вони визначаються збігом даних паспорта встановленої нами особи, та даних про «Суб'єкт права / Правовласника», Вказаних в або в .

У практиці траплялися випадки, коли квартиру продавали за справжнім паспортом, але сам господар квартири був підставною. Тобто шахраї забирали паспорт у справжнього господаря, знаходили зовні схожу на нього людину, і продавали квартиру за цими документами. Такий варіант можливий, якщо господар квартири – самотня людина і входить до так званої ««.

Захистом тут є звичайне опитування сусідів на предмет, чи знаєте ви цю людину. Ті самі бабусі, що сидять біля під'їзду, або конс'єрки в під'їздах можуть дати дуже цінну інформацію ( чим регулярно користуються оперуповноважені співробітники).
Детальніше про ситуацію з Продавцем із групи ризикурозказано на відповідному кроці ІНСТРУКЦІЇдалі – « Продавець із групи ризику ».

Крім правомочийПродавця, необхідно ще впевнитись у його повній дієздатності . Про це теж розказано далі, по порядку, на кроці ІНСТРУКЦІЇ– « Дієздатність продавця ».

Якщо за Продавця діє інша людина, довіреності, то наші дії будуть такими, як зазначено далі на відповідному кроці - Продаж квартири за дорученням ».

Ще одна перевірка, яка відноситься до особи Продавця квартири – це перевірка його на можливе банкрутство. Адже за законом, якщо власника квартири офіційно визнано банкрутом ( або став таким протягом одного року після продажу квартири), то правочин може бути за позовом кредиторів Продавця.

У частині ризиків купівля квартири, яка успадкована «за законом», не має суттєвих відмінностей від спадкування за заповітом. Коло законних спадкоємців досить широке і включає не тільки родичів по прямій лінії. Імовірність появи невідомого претендента на спадщину вкрай мала, але поодинокі випадки відомі будь-якому ріелтору чи юристу, який спеціалізується на питаннях спадщини.

Так само як і в спадкуванні за заповітом, у цьому випадку має бути дотримано правило обов'язкової частки, а чоловік спадкоємця має половину спільно нажитого майна.

Висновок можна зробити наступний: спадкові квартири, що перейшли у власність за заповітом, не часто є об'єктами шахрайства. Однак це повністю компенсується неможливістю перевірити і з певною часткою ймовірності окреслити коло спадкоємців.

Квартиру, яка перебуває у процесі будівництва, продати не можна: фактично вона не існує. Однак, кожна третя угода щодо придбання нерухомості полягає саме у житлі в будинках, не введених в експлуатацію. У цьому випадку «продавець» поступається правом вимоги «покупцеві».

Це з найбільш прозорих способів придбання квартири: вона має історії, тобто. спочатку чиста, неї не можуть пред'явити права родичі, існування яких нікому було відомо.

Чому слід приділити увагу при придбанні квартири через поступку прав:

• яка мотивація продавця? Це інвестор, який таким чином заробляє гроші, або особа, яка передумала жити у цьому будинку. Якщо варіант другий, то важлива причина, через яку людина змінила свою думку. Можливо будинок має технічні дефекти;
• чи всі документи в порядку? До вчинення угоди уважно знайомимося з наступними документами:
  • договір пайової участі – це основний договір із забудовником, у якому обговорюються умови, вартість, яким чином і в якому обсязі відбулася оплата, чи не закладено майбутню квартиру банку;
  • документ, що підтверджує проведення розрахунків за договором пайової участі;
  • документальна згода забудовника на переуступку. Для забудовника це не є обов'язковим папером. Якщо документа немає, йдемо до забудовника і повідомляємо про переуступку прав. Принагідно дізнаємося: чи не переуступлені права ще комусь. Забудовник для покупця в цій ситуації є ланкою, що страхує: більшість забудовників відстежують усі переуступки.

Придбання подарованої квартири несе у собі стандартні ризики, що виникають у угодах з невизначеною кількістю осіб, які потенційно мають права на квартиру. Що має насторожити:

1. Дарувальник і обдарований не є родичами.
2. Дарувальник написав дарчу незадовго до смерті.
3. Дарувальник є людиною похилого віку.

У цих випадках можливість отримати проблемну квартиру значно зростає.

Загалом необхідно розуміти, що подаровані речі зазвичай не передбачаються до продажу. Як правило, квартиру передають у вигляді дару тому, хто дуже її потребує через складні житлові умови, має поганий фінансовий стан і не може дозволити собі купити житло. Такі люди у подарованій квартирі живуть самі і не займаються її продажем.

Крім того, з цим видом квартир діє правило часу: чим більше часу пройшло з моменту дарування, тим менший ризик має покупець.

Підводне каміння або на що дивитися, чого побоюватися

Крім ризиків, пов'язаних з невизначеним колом осіб, які можуть несподівано висловити свої права власності на квартиру, необхідно мати уявлення про юридичні тонкощі деяких категорій квартир. Незважаючи на те, що ризиків втратити куплену квартиру в цих випадках немає, є ризики, які можуть ускладнити подальше користування квартирою.

При купівлі приватизованої квартири покупець обов'язково має бачити перший документ, що встановлює право — Договір про передачу квартири з муніципальної власності у власність громадян. Часто трапляються випадки, коли продавець подає всі необхідні свідоцтва, витяги з Реєстру прав на нерухомість (ЄДРП). Їх буде недостатньо.

Необхідно знати про всіх людей, що проживають у квартирі, включаючи неповнолітніх дітей, на момент приватизації. У договорі про передачу квартири у власність громадян будуть зазначені всі ці особи, з виділенням часток кожному з них, або із записом про відмову від участі у приватизації на користь іншої особи. Власне, цей запис про відмову і є каменем спотикання. Люди, що відмовилися від участі в приватизації, не є власниками, але за умови відсутності іншого місця проживання мають право довічного безстрокового проживання в цьому житловому приміщенні.

Вартість квартири з таким «обтяженням» значно знижується приблизно на суму тієї частки у праві власності, від якої людина відмовилася.

Заставна

Купівля квартири, яка перебуває в заставі у банку, є найбезпечнішою і, крім того, вигідною. Мінус несуттєвий: тривалість процедури оформлення, що передбачає спочатку зняття заставного обтяження і лише потім можливість здійснити купівлю-продаж.

Реалізація квартир, що перебувають у заставі у банку, можлива на підставі рішення суду. У правильному банку таке рішення мають показати покупцю без нагадувань.

Побоюватися в цьому випадку варто лише банкрутства самого банку.

У цивілізованому суспільстві прийнято документувати договори, угоди, а також супутні процеси. Квартира передається у власність після здійснення повної оплати на підставі акта приймання-передачі. Ключі можуть бути передані після підписання цього акта, в якому факт передачі має бути зазначений.

Як альтернатива складається додатковий акт прийому-передачі ключів.

Махінації та схеми обману

Крім глобальних ризиків, які несе покупець квартири, пов'язаних із заперечуванням права власності в майбутньому, при купівлі житла можливі деякі схеми обману та афери, які начебто й не суттєві, проте можуть ускладнити життя не тільки в моральному, а й у фінансовому плані. Це стосується, в тому числі, перепланування, яке не було задокументовано та оформлено належним чином. Знаючи про те, як дурять, не допускайте помилок при покупці.

Незаконне перепланування

Наявність незаконного перепланування не заважає придбанню квартири. Тим більше, що співробітники БТІ з власної ініціативи не виїжджають на кожну квартиру, що продається для її інспекції, а видають стандартні технічні плани. Однак, покупцю потрібно пам'ятати, що перепланування, на яке не було отримано дозвіл, рано чи пізно необхідно легалізувати. На що потрібен додатковий час та гроші. Більше того, деякі види перепланувань можуть бути визнані неможливими до узаконення: суд має право вимагати повернути квартиру в колишній вигляд, що може коштувати великі гроші.

Квартира з незаконним переплануванням коштує дешевше. При цьому в 100% випадків власник намагатиметься продати її навіть вище за середню вартість на аналогічне житло, мотивуючи це тим, що його квартира нестандартна, в неї були вкладені значні фінансові кошти, власні сили, застосовані дизайнерські рішення тощо.

Порада всім покупцям: порівнюйте план БТІ із реальною квартирою. Відмовтеся від покупки доти, доки план не буде приведений у відповідність. Або вимагайте значного зниження ціни.

Які питання варто поставити?

Отже, що потрібно дізнаватися та врахувати:

1. Скільки людей мають право власності у квартирі?
2. Коли відбувалася приватизація?
3. Чи були члени сім'ї, які відмовилися від участі у приватизації?
4. Як давно продавець має квартиру?
5. Хто проживає у квартирі в даний час?
6. Хто був попереднім власником квартири?
7. Де мешкають батьки продавця і де житиме він сам після продажу?
8. Чи є особи, які можуть претендувати на право власності чи право довічного проживання у квартирі?
9. Чи проводились у квартирі перепланування?

Юридична перевірка

Практика показує, що якщо людина хоча б один раз займалася самостійно купівлею чи продажем квартири, то надалі вона зможе без проблем здійснювати подібні угоди, не вдаючись до будь-якої допомоги. Проблематичним є вперше, коли людина не до кінця розуміє процес продажу/купівлі, не знає тонкощів оформлення паперів і не може бачити всіх підводних каменів. Вперше завжди краще звернутися до фахівців. Це позбавить зайвих проблем та хвилювань.

Супровід

У цивілізованих суспільствах виконання певних функцій прийнято довіряти фахівцям. Не тому, що ці функції неймовірно складні. Просто кожен має займатися своєю справою, і тоді всі справи виконуватимуться на високому рівні.

По-перше, кваліфікований юрист надає угоді статусу. По-друге, він розуміє суть того, що відбувається з першого погляду та слова. По-третє, обдурити досвідчену людину, що знає, практично неможливо.

Перевірка квартири перед покупкою на вторинному ринку – обов'язкова процедура, яка проводиться безпосередньо покупцем або найнятим для цього ріелтором. При цьому самостійна ретельна перевірка квартири при купівлі вторинки дає гарантію до 99%, що нерухомість юридично чиста і не існує жодних загроз у майбутньому, що угоду визнають недійсною, а отже, відберуть придбане майно. При цьому ніхто не дає гарантії повернення грошей.

Переконатись у тому, що продавець справді є власником, перевірити наявність обмежень, інтересу третіх осіб до майна дозволяє ретельна перевірка нерухомості перед покупкою. З чого вона складається – читайте у статті.

Перевірка юридичної чистоти квартири перед покупкою проводиться за даними, отриманими з виписки ЄДРН.

ЄДРН є єдиним реєстром нерухомості, в базу даних потрапляє інформація про кожен зареєстрований об'єкт, якому присвоєно кадастровий номер.

З перевірки в ЄДРН покупець дізнається:

• хто справжній власник нерухомості, з якого часу він володіє квартирою, і на якій підставі;
• точну площу квартири, на якому поверсі розташована;
• дата реєстрації власності та присвоєння кадастрового номера;
• кадастрова вартість;
• перевірка юридичної чистоти квартири: наявність обмежень реєстрації чи застави;
• якщо обмеження встановлено, вказується дата встановлення, вид обтяження та орган, що наклав заборону.

Щоб дізнатися історію володіння від первинної дати реєстрації – окремо замовляється розширена перевірка з ЄДРН про перехід права власності. Звісно ж, за окрему платню.

Факт! Перевірка в ЄДРН передбачає сплату державного мита, тому безкоштовно інформацію не можна отримати.

Отримати виписку про характеристику власності може будь-яка людина, для цього потрібно звернутися на вибір:

• в офіс Росреєстру;
• у МФЦ;
• онлайн на сайті Росреєстру;
• в онлайн-сервіс.

Отримати виписку в офісі Росреєстру та МФЦ

Перевірка квартири перед покупкою здійснюється безпосередньо в офісах МФЦ та Росреєстру (видають довідки лише у паперовому варіанті). Для цього заздалегідь надається особистий паспорт заявника, квитанція про оплату мита та заяву на отримання виписки. Готовий документ забирається особисто через 5-9 днів. Готовність можна уточнити за телефоном.

5 найкращих пропозицій 2019 року

Банк	Відсоток на рік	Сума	Термін	Регіони кредитування
	Від 13,9%	200 УРАХУВАННЯМ. – 30 млн.	1-10 років	Регіони присутності банку
	Від 12,6%	1млн. – 30 млн.	1-15 років	Вся Росія
Компанія МОЙЗАЛОГ24 низький відсоток	Від 9%	500 УРАХУВАННЯМ. – 90 млн.	1-29 років	Москва, Московська область, Санкт-Петербург та Ленінградська область
	2% на місяць	250 УРАХУВАННЯМ. - 10 млн	1-10 років	Уфа, Самара, Ульяновськ
	11,99%	450 УРАХУВАННЯМ. - 25 млн	до 20 років	Волгоград, Казань, Єкатеринбург, Уфа.

Увага! Витяг з ЄДРН (за винятком виписки про дієздатність) надається будь-якому громадянину на запит. Таким чином, можна перевірити нерухомість за номером кадастрового без попереднього повідомлення про це власника.

Отримання паперового документа обійдеться заявнику 750 р.

Зверніть увагу: для звернення до Росреєстру знадобиться попередній запис, що стосується деяких офісів МФЦ. Тому наперед уточніть її необхідність.

Отримати виписку онлайн

На сайті Росреєстру перевірка нерухомості здійснюється наступним чином:

• вводиться кадастровий номер та повна адреса нерухомості;
• зазначаються дані заявника;
• уточнюється спосіб отримання інформації;
• на пошту надходить лист із кодом для оплати.

Після оплати виписки заявка надходить на обробку.

Увага! На оплату дається 7 днів, після яких заявка вважається недійсною.

Електронний витяг також готується не менше 3 днів. При цьому зверніть увагу на актуальність даних перевірки:

• юридична перевірка нерухомості має бути актуальною на момент покупки. Не беріть до уваги виписки, отримані понад 2 тижні тому;
• банки вважають довідки актуальними трохи більше 30 днів.

Таким чином, на сайті зручніше отримати інформацію, ніж замовляти паперову виписку, але за часом це вийде приблизно стільки ж, при цьому у багатьох заявників виникають проблеми з відкриттям отриманого файлу, а на заповнення заявки йде від 10 до 20 хвилин.

Онлайн-сервіси, замовляючи безпосередньо в Росреєстрі, роблять виписки, як правило, швидше (якщо звертатися в будні дні). При цьому вартість у багатьох менша, ніж при замовленні в Росреєстрі.

На сайті *Виписка24 перевірка нерухомості перед покупкою здійснюється в 3 кліки: введення кадастрового номера або адреси, вказівка ​​електронної пошти та оплата послуги. На отримання даних піде трохи більше 3-4 годин під час перевірки у денний час. Вартість (залежить від виду) не перевищить 200-300 грн.

Перевірка власника квартири перед покупкою

Дізнатися власника квартири можна відразу ж із звичайної виписки ЄДРН, але і тут є деякі нюанси. За фактом, продавати нерухомість має право лише її власник чи довірені особи. Це треті особи, на ім'я яких від імені власника виписано довіреність безпосередньо на продаж або будь-які дії. Угоди за довіреністю особливо ризиковані – документ може бути фальшивим чи недійсним, тому законний власник може навіть не здогадуватись, що його квартиру продають. Щоб уникнути проблем:

• база ФНП послужить під час перевірки квартири: можна дізнатися достовірність та актуальність довіреності;
• за потреби зв'яжіться з нотаріусом, який виписав документ;
• намагайтеся не зв'язуватися з особами, які мають на руках генеральну довіреність. Краще буде, якщо документ виписаний безпосередньо на одну угоду про продаж.

В іншому випадку, натрапивши на шахрая і не перевіривши це заздалегідь, угода буде оскаржена в суді та визнана недійсною.

Виникнуть проблеми, якщо власник є недієздатним чи обмеженим у дієздатності. При цьому у покупця може не виникнути жодних питань: на вигляд продавець виглядатиме психічно здоровою людиною. Проте угоди з недієздатними особами визнаються недійсними.

Важливо! Запитайте довідку з ПНД та витяг з ЄДРН про обмеження дієздатності.

Ще одним неприємним моментом, від якого не може бути ніхто застрахований, є стан продавця, який не дозволяє усвідомлювати свої вчинки та наслідки під час угоди. Щось подібне до стану афекту, таке визнано на законодавчому рівні. Якщо після вчинення правочину продавець або інші особи, чиї права були порушені, звернеться з таким формулюванням, є ризик визнання купівлі недійсним. По суті, з такою причиною можна прикрити будь-яку угоду, і жодна попередня перевірка квартири на юридичну чистоту не допоможе.

Перевірка наданих документів

Перевірка квартири на чистоту при покупці квартири не обмежується замовленням довідок, необхідно перевірити особу власника та його документи на нерухомість.

1. Запитайте свідоцтво про реєстрацію права власності.
2. Перевірте паспортні дані власника.
3. Запитайте документ, на підставі якого власник набув права власності.
4. Запросіть виписку з домової та розширену форму про тимчасово виписаних мешканців. За фактом, на момент продажу ніхто в квартирі не повинен бути прописаний, проте є люди, які мають право довічного проживання або категорія мешканців, тимчасово виписаних (термінова служба в армії, перебування в місцях не настільки віддалених, тимчасове проживання в будинках для людей похилого віку та інших установах) . Коли такі громадяни повернуться, вони на законних підставах зможуть проживати вже у Вашій квартирі.
5. Сумніваєтеся: зверніться до фахівця та замовте юридичну перевірку квартири перед покупкою.
6. Якщо власник отримав квартиру у спадок – упевніться, що минуло вже понад 3 роки з цього моменту. Завітайте до продавця нотаріуса, який вів справу про спадщину, і запитайте довідку про відсутність інших спадкоємців.
7. Якщо з виписки ЄДРН з'ясували, що квартиру поділено на частки, потрібна згода всіх власників на продаж. Те саме стосується спільної власності подружжя.
8. Остерігайтеся покупок, у яких власником є ​​неповнолітня особа (чи було). Знадобиться згода органів піклування.
9. Запросіть виписку особового рахунку, щоб переконатися, що всі платежі внесені та боргів немає.
10. Попросіть надати довідку з БТІ про відсутність незаконних планувань.

Юридична перевірка квартири буде повною, якщо власник надасть усі ці документи.

На що ще звернути увагу

І це ще не всі нюанси, які потрібно врахувати при покупці:

• перевірте, чи не відкрито щодо продавця виконавче провадження або справу про банкрутство (перевірка чистоти квартири при купівлі здійснюється на сайті ФССП та на сайті арбітражних судів відповідно);
• у розширеній виписці в історії володіння (замовити тут*) зверніть увагу на кількість власників та час володіння. Якщо за останні два роки змінилося дуже багато власників - кілька разів подумайте про покупку;
• не полінуйтеся перевірити на сайті ФССП та колишніх власників (вони будуть вказані у розширеній виписці). Якщо у когось із них ще під час володіння були судові суперечки щодо нерухомості, є ризик, що цю угоду визнають недійсною.

Особливо приділіть увагу фактам поділу майна в минулому, дарування нерухомості особі, яка не є родичем, продаж квартири, тільки нещодавно отриманої у спадок.

Повна перевірка документів при купівлі квартири дозволить до мінімуму знизити ризик шахрайства з нерухомістю, вимог третіх осіб та інших юридичних обмежень.

Відео: як перевірити квартиру перед покупкою?

Самостійне вивчення того, чи чистий об'єкт нерухомості, запропонований продавцем, включає безліч дій, присвячених вивченню окремих аспектів, оскільки будь-яке порушення може виявитися неприємним сигналом.

Поряд із перевіркою документів та отриманням довідок рекомендується не нехтувати і розмовами з мешканцями, які мешкають у тому ж місці, що й продавець.

Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок індивідуальний. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему- звертайтесь до консультанта:

ЗАЯВКИ І ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО І БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.

Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!

Покрокова інструкція перевірки, яка позбавить покупців можливих неприємностей

Процедура перевірки складається з наступних кроків:

Перевірити квартиру на чистоту при покупці самостійно цілком можливо, але це трудомісткий процес. Прийде відвідати безліч організацій та отримати масу паперів.

Фото: основні етапи операції при купівлі-продажу квартири

Правовстановлююча документація

Папір цього виду допомагає засвідчити, що особа, яка продає квартиру, дійсно має її у своїй власності.

Як правовстановлюючу документацію у такому разі виступає свідоцтво про реєстрацію права власності.

У цьому папері встановлюється:

• який це об'єкт, кімната чи квартира;
• яка площа приміщення;
• адреса;
• кадастровий номер;
• наявність обтяжень або інших обмежень щодо здійснення угод,
  варто мати на увазі, що їх відсутність на момент складання свідоцтва не доводить, що вони не з'явилися на час планування правочину;
• документ, який став підставою для придбання власності на житло, у тому числі договір одного з видів - купівлі-продажу, пайової участі; міни, дарування; рішення суду про право; свідоцтво про право на спадщину;
• вказівку особи власника.

Якщо серед власників перераховані особи, яким не виповнилося 14 років, то потрібно, щоб за них договір уклали обидва їхні батьки.

Якщо дитина перебуває під відповідальністю опікуна, то договір відповідно укладає саме він.

Неповнолітні від 14 до 18 мають право на участь в угоді, проте їх законні представники, обоє батьків або опікун, повинні її затвердити.

Про прописаних осіб

Точнісінько встановити, хто прописаний в даній квартирі, необхідно в будь-якому випадку. За наявності осіб, які мають штамп про реєстрацію в даному житловому приміщенні та про яких його покупець не знає, вони згодом зможуть заявити право на житло.

Саме тому варто точно дізнатися про перелік прописаних осіб. З цією метою слід отримати на цей об'єкт нерухомості витяг з домової книги.

Загалом її готовий представити продавець, але в будь-якій ситуації залишається можливість отримати її в паспортному столі за місцезнаходженням квартири.

Потрібно перевірити, чи немає у переліку зареєстрованих осіб віком до 18 років. Для виписки неповнолітніх діють ускладнені правила, оскільки їхні права намагаються захистити.

Існує можливість за додаткову оплату отримати розширену виписку. Цей документ має більш докладний характер, зокрема, у ньому вказується:

У такій докладній історії житлового приміщення є сенс звернути також на колишніх дітей до 18 років та померлих.

Останні іноді воскресають, а дітей у деяких випадках виписують незаконно, що згодом дає право подати на відновлення прав, навіть коли у квартири змінився власник.

Існує й низка інших категорій зареєстрованих, які можуть з тих чи інших підстав бути відсутніми у квартирі довгий час. Це:

• пацієнти на тривалому курсі лікування;
• покликані до армії;
• засуджені до позбавлення волі;
• що відправилися у тривале відрядження.

Розширена виписка міститиме згадку про всіх цих осіб. У ній будуть зазначені підстави їхнього відбуття та наведені їх документальні підтвердження.

Відомості про судові процеси

Судовий процес щодо житлового приміщення відбувається у суді, що перебуває за місцем її розташування.

Щоб з'ясувати, має місце чи ні, потрібно звернутися:

Про правомочність продавця

При перевірці повноважень продавця необхідно переконатися, що він:

• саме та людина, якою, за його твердженням, є;
• має правомочність на вчинення даної угоди;
• є дієздатним.

Слід перевірити паспорт та переконатися, що він справжній. Далі необхідно переконатися, що сам документ подає та людина, яка і є власником.

Існує схема, коли у господаря з групи ризику забирають паспорт, а потім угоду укладає схожа на нього особа.

Необхідно поспілкуватися з мешканцями того ж під'їзду та запитати їх, чи є даний продавець особою, яка має такі повноваження.

Нарешті, у дієздатності контрагента покупцю можна впевнитися, коли той принесе довідку з психоневрологічного диспансеру, також варто звернути увагу на манеру поведінки продавця.

Чи є обтяження

Обтяження по квартирі – це юридичні зобов'язання, що існують у її власника перед третьою особою, які перейдуть і до покупця чи інших обмежень.

Зокрема це:

Щоб встановити такі обмеження, слід взяти у Єдиному держреєстрі прав на нерухомість (ЄДРП) витяг з даного об'єкту.

Про борги з комунальних платежів

Необхідно встановити, чи існує в осіб, які продають квартиру, борг із комунальних платежів.

За наявності особи, яка придбає об'єкт, не поцікавившись цим питанням, візьме він і зобов'язання заплатити відповідним службам. Позови ці організації надалі посилатимуть саме йому.

Щоб уникнути зазначених наслідків, необхідно попросити продавця надати квитанції на всі типи платежів за попередні дванадцять місяців. Якщо він їх приносить, то питання вирішується.

Однак він може стверджувати, що вони загублені. Тоді рекомендується відмовитись від угоди. У разі, коли покупець прагне все одно обзавестися даним об'єктом, йому рекомендується визначити, чи залишається борг іншими способами.

Зокрема, він може запросити у власника житлового об'єкта довідку, яку потрібно отримати у Житлово-експлуатаційній ділянці (ЖЕУ) або Єдиному розрахунковому інформаційному центрі (ЄРИЦ).

Якщо ж, незважаючи на бажання придбати квартиру, покупець самому продавцю не довіряє, йому можна подати запит в ТСЖ або ЖУЕ самому. У цих установах йому нададуть відомості щодо існування боргу.

Зрештою, допускається внесення до договору купівлі-продажу положення про те, що обов'язок погасити борги на момент угоди за їх наявності лягає саме на колишнього власника.

Відео: все, що потрібно знати

Законність перепланування

Тому, хто має намір придбати житло, необхідно встановити, чи не здійснювалося попереднім власником планування, у тому числі незареєстроване або неприпустиме.

У просторі можуть бути прибрані стіни або зведені там, де раніше їх не було, змінено конфігурацію певних мереж.

Щоб отримати відповідну інформацію, потрібно ознайомитись із змістом технічного паспорта.

Купівля квартири сама по собі є досить складним та ризикованим підприємством, оскільки покупець має шанс придбати “нечисте” житло. Проблемою можуть стати різні заборгованості, які згодом переоформлюються на нового власника. Як уникнути біди і перевірити квартиру перед покупкою, дізнаємося далі.

Перевірка продавця при купівлі квартири

Перевірте паспорт вашого продавця. Загвоздка в тому, що він може виявитися недійсним. Несправжні паспорти чітко фіксуються сучасним законом, і їх список відображено на сайті МВС Росії. Якщо з'ясується, що паспорт не є дійсним, від угоди краще відмовитися.

Дещо складніше відбувається справа, коли від імені продавця діє стороння особа. Щоб у цьому випадку справа відбувалася по всій строгості закону, дуже важливою є наявність довіреності, зразок якого ви зможете.

Вам маємо її продемонструвати, щоб довести відсутність злого наміру. Зверніть увагу, щоб довіреність була засвідчена нотаріально, адже без нотаріального засвідчення вона не означає нічого. Запитайте, чому сам продавець не присутній при угоді, і чому від його імені діє стороння особа. Відповідь має бути зрозумілою і чіткою, яка не залишає питань.

У довіреності також прочитайте, які права має уповноважена особа. Чи може людина перед вами отримати гроші за квартиру або її можливості обмежуються лише проведенням переговорів.

Трапляються ситуації, коли недієздатний продавець намагається за низькою ціною продати житло. Якщо вже після першої особистої зустрічі виникають сумніви щодо його адекватності, то можете поговорити з сусідами чи родичами продавця, щоб більше дізнатися про його життя. Але в найкращому разі від покупки такого житла відмовитись.

Якщо у вас залишилися питання або продавець вам не надав будь-яких документів, ви можете їх вимагати. Якщо він шукає причини, щоб не показувати вам будь-які документи, варто задуматися про його чесність. Обов'язково говоріть із продавцем - ставте йому запитання, стежте за його реакцією. Реакція чесної людини на будь-яке питання про квартиру не викличе будь-якої агресії або заперечення, тоді як при бажанні обдурити вас, людина може будувати розмиті відповіді і намагатися всіляко приховати дані.

Які документи слід перевірити при покупці квартири?

Для початку, вам слід ознайомитися з тими документами, які надасть продавець, а потім для складання повного уявлення про квартиру та її минуле, попросити й інші. Загальна маса необхідних даних виглядає так:

• Документи, що підтверджують право власності на квартиру (див. також –).
• Якщо акти продажу відбувалися раніше, то краще вимагати показати попередні договори про купівлю-продаж.
• За наявності (обов'язково запитайте про це) слід також ознайомитися з документами про обмін, дарування, успадкування або ренту.
• Розширений витяг з домової книги. Отримати її можна або в компанії, що управляє, або в міграційній службі. Взяти таку виписку нескладно, до того ж ця процедура займе зовсім небагато часу. Тому якщо продавець відмовляється представляти цей документ, значить, швидше за все, він щось намагається приховати.
• Довідка про відсутність заборгованостей за комунальні платежі та капітальний ремонт. Важливо врахувати, якщо борг за комунальні платежі не передається новому власнику, то за капремонт - передається.
• Якщо квартира перейшла у користування справжнього власника за судовим рішенням, то це рішення ви також маєте право оглянути та вивчити.
• Зрештою, не забудьте ознайомитися з випискою з ЄДРП, яку власник нерухомості може отримати у державному реєстрі прав власності.

Якщо якісь документи на даний момент у продавця відсутні, повідомте, що будете готові вчинити угоду лише тоді, коли вам будуть представлені всі документи. Звичайно, щоб уникнути непотрібних зустрічей, заздалегідь по телефону попередьте продавця про те, які документи йому потрібно підготувати. Це буде зручно для обох сторін та допоможе підготувати продавцю документи заздалегідь.

Як перевірити документи при покупці квартири?

1. Технічний паспорт на квартиру. Це перший і найважливіший документ, який продавець просто зобов'язаний продемонструвати. Що слід перевірити? По-перше, дивіться на інформацію щодо перепланування. Можливо, якщо вона була неузгоджена, відповідальність за це буде на новому власнику квартири. По-друге, розгляньте межі об'єкта нерухомості. Якщо вони не відповідатимуть тим, що є насправді, вам можуть відмовити в оформленні прав власності.
2. Витяг з будинкової книги. У цьому документі слід порівняти кількість зареєстрованих мешканців із кількістю власників. Якщо ці дані не відповідають одна одній, можна придбати "додатковий" сусід на власній житлоплощі, причому цілком законно, оскільки він не втратив своїх прав на нерухомість. Також зверніть увагу на вік зареєстрованих осіб. Якщо є неповнолітні діти, то будьте обережні: під час продажу квартири суворо стежать за тим, чи не порушуються права дітей-співвласників.
3. Свідоцтво, що підтверджує реєстрацію прав власності. У цьому свідоцтві необхідно звернути особливу увагу на ряд відомостей. Перше з них – дата видачі. Якщо реєстрація відбулася нещодавно, то ви ризикуєте зіткнутися з несумлінними контрагентами надалі. Друге – основа набуття права власності. Найнебезпечнішим нам у разі вважається договір дарування, і навіть право успадкування. Для майбутнього власника це може призвести до того, що спадкоємці можуть оскаржувати право на спадкування, отже, що й квартиру у вас зможуть забрати на законних підставах. Також небезпечним вважається придбання прав власності через договори пайової участі та паєнакопичення. Вам це небезпечно тим, що другий чоловік може оскаржити законність угоди у майбутньому.
4. Витяг з ЄДРП. Тут дивимося спочатку на кількість реєстраційних процесів, які проводилися по відношенню до об'єкта нерухомості. Якщо таких дій багато, це небезпечно визнанням угоди недійсною у майбутньому. Крім того, зверніть увагу на обмеження та обтяження. Квартира може бути в арешті, закладена, перебуває у судових розглядах на даний момент тощо.

Зрештою, проведіть класичний стандартний огляд усіх паперів. Перед вами мають бути оригінали або засвідчені копії. Там не допускаються будь-які позначки чи виправлення. Усі документи мають бути забезпечені підписом власника та печатками. Дані критерії вкажуть вам справжність наданих документів.

Як перевірити квартиру перед покупкою через Росреєстр?

Перевірити квартиру на чистоту через Росреєстр сьогодні стало особливо просто, адже ви можете замовити виписку з ЄДРП, електронний випуск або онлайн інформацію про об'єкт. Що можна з'ясувати та встановити за допомогою такого роду документа?

• Призначення об'єкту. Відомо, що нерухомість може бути як житловою, так і нежитловою. Шляхом нехитрих маніпуляцій нежитлове приміщення можуть видати за житловий будинок, а відповідальність потім нестиме справжній власник.
• Актуальне планування. Додані графічні зображення, тому їх можна порівняти з тим, що ми маємо насправді. Так, ви зрозумієте, чи робилися незаконні перепланування чи ні.
• Наявність кадастрового паспорта. Багато хто вважає, що кадастровий паспорт є у будь-якому випадку, однак це зовсім не так. Цей документ відсутній у разі, якщо будинок недобудований або недороблений. У довідці ви знайдете інформацію про наявність кадастрового паспорта.
• Інформація про зареєстрованих осіб та власників. У довідці будуть вказані не тільки їхні імена, але також дата реєстрації та номер. Зверніть особливу увагу на інформацію, оскільки кількість зареєстрованих осіб повинна відповідати кількості власників.

Щоб отримати зазначену інформацію, актуальну на даний момент, виконайте такі дії:

1. Перейдіть на сайт Росреєстру за посиланням https://rosreestr.ru

1. Щоб отримати інформацію онлайн, виберіть у списку електронних послуг та сервісів «Довідкова інформація щодо об'єктів нерухомості в режимі online».

1. Щоб отримати повну довідку, з цього списку вибрати «Отримання відомостей з ЄДРП», після чого відкриється анкета для заповнення. Ви можете здійснити пошук за допомогою адреси та кадастрового номера.

1. Виберіть «Подати запит на отримання інформації з ЄДРП».
2. Заповніть анкету, що відкрилася.
3. Оплатіть держмито в 200 рублів через банк або термінал, отримавши реквізити на електронну пошту.
4. Отримайте довідку.

Відео: Як перевірити чистоту квартири?

Шахрайства з продажем квартир почастішали, тому юрист Ігор Ковальський розповість про повний список документів, які потрібно перевірити перед укладенням договору угоди купівлі-продажу:

Документи на квартиру – це найважливіша частина нашої перевірки. Зверніть увагу, що більшість із них має бути на руках власника, а отримання деяких додаткових відомостей – досить простий процес. Кожен продавець знає, які документи йому доведеться демонструвати покупцю. Тобто якщо він не підготувався до вашої зустрічі і не зібрав потрібних даних, це привід задуматися.